Profiter de l’article 790 A bis CGI : modes d’emploi et stratégies patrimoniales

L’essentiel

• Exonération temporaire de droits de donation pour des dons de sommes d’argent réalisés entre 15/02/2025 et 31/12/2026. Double plafond : 100 000 € par donateur et par donataire et 300 000 € par donataire tous donateurs confondus. Affectation obligatoire dans les 6 mois.
• Affectations éligibles : achat d’un logement neuf ou VEFA ou travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov’ sur la résidence principale du donataire.
• Conservation 5 ans : résidence principale du donataire ou location à usage de résidence principale. Bail interdit avec un membre de son foyer fiscal. Non-respect = rappel des droits + intérêts.

Qui peut donner et recevoir

• Donateurs : ascendants en ligne directe. À défaut de descendance : neveu/nièce. Don en pleine propriété et en numéraire uniquement.
• Plafonds cumulables du côté du donataire jusqu’à 300 000 € en agrégeant plusieurs donateurs.

Calendrier et preuves

• Versement du don entre 15/02/2025 et 31/12/2026. Affectation au plus tard à J+6 mois. Le donataire conserve les justificatifs et doit pouvoir prouver la date du versement.
• Déclaration : formulaire n° 2735. Délai habituel d’1 mois (don manuel révélé), canal en ligne possible.

Affectations éligibles : précisions opérationnelles

1) Acquisition neuf/VEFA

• Admis : logement neuf à usage d’habitation. Usufruit ou indivision admis si affectation résidence principale du donataire ou location à usage de résidence principale.
• Non admis : apport à une SCI, prêt en compte courant, remboursement d’un crédit d’une acquisition signée avant le 15/02/2025.

2) Travaux de rénovation énergétique

• Travaux éligibles à MaPrimeRénov’ au sens de la loi. Pas de cumul avec la prime elle-même ni avec le crédit d’impôt 199 sexdecies (emploi d’un salarié à domicile) ni avec une déduction IR pour ces mêmes dépenses.

Conditions de conservation 5 ans

• Achat : conserver en résidence principale ou mettre en location à usage de résidence principale pendant 5 ans. Pas de bail intra-foyer fiscal.
• Travaux : logement affecté à l’habitation principale du donataire pendant 5 ans.
• Non-respect : droits complémentaires + intérêts de retard. Le décès du donataire n’entraîne pas la remise en cause.

Articulation avec les autres dispositifs

• Cumul possible (hors mêmes dépenses) avec les abattements de droit commun : 100 000 € en ligne directe (art. 779 CGI), 7 967 € neveu/nièce.
• Cumul possible avec le don familial de sommes d’argent de 31 865 € (art. 790 G) sous conditions d’âge. Renouvelable tous les 15 ans.
• Si le don excède le besoin éligible, seule la fraction affectée est exonérée 790 A bis ; le surplus peut tomber sous abattements de droit commun. Le rappel fiscal ne vise que la fraction non exonérée.

Cas d’usage chiffrés

1. Premier achat en VEFA

Parents A et B donnent 100 000 € chacun à leur enfant = 200 000 € exonérés. Le grand-père ajoute 100 000 €. Plafond 300 000 € du donataire atteint. Acte et versements avant 31/12/2026, signature VEFA dans les 6 mois.

2. Rénovation énergétique lourde

Travaux BBC éligibles (isolation, chauffage). Don de 80 000 € exonéré 790 A bis. Aucun cumul avec MaPrimeRénov’. Si coût total 95 000 €, 15 000 € restants peuvent être couverts par abattements de droit commun ou 790 G sous conditions.

3. Investisseur locatif neuf

Don 150 000 €, achat d’un logement neuf mis en location résidence principale 5 ans. Bail hors foyer fiscal exigé. Pas d’apport à une SCI.

Points de vigilance

• Respect strict du délai de 6 mois entre versement et affectation.
• Traçabilité des flux et de l’affectation. Mention de l’apport personnel ≥ montant exonéré dans l’acte d’achat.
• Pas de rétro-financement d’achats antérieurs au 15/02/2025.
• Déclaration via formulaire 2735, pièces à conserver, délais de dépôt.

Démarches pratiques

1. Calibrer le besoin éligible (devis travaux MPR-éligibles ou plan de financement VEFA/neuf).
2. Orchestrer les dons pour rester sous 100 000 € par donateur et 300 000 € par donataire, et programmer l’acte ou le virement avant 31/12/2026.
3. Affecter sous 6 mois, puis déclarer sur impots.gouv.fr via n° 2735 et archiver justificatifs.

Références clés

• CGI art. 790 A bis : texte en vigueur.
• Loi n° 2025-127 du 14/02/2025, art. 71 : rétablissement du dispositif et précisions bail/anti-cumul.
• BOFiP 04/09/2025 : commentaires détaillés (période, six mois, VEFA, usufruit/indivision, SCI, fraction non éligible, rappel fiscal, sanctions).
• Formulaire n° 2735-NOT-SD (03-2025) : procédure et consignes de dépôt.
• CGI art. 779 : abattements de droit commun. CGI art. 790 G : don familial 31 865 €.

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