Donation VEFA exonérée : comment transmettre un logement en construction à ses enfants sans payer trop d’impôts ?

Pourquoi choisir une donation VEFA plutôt qu’une donation classique ?

Vous souhaitez aider vos enfants à devenir propriétaires, mais les droits de donation vous freinent ? La donation VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) est une solution méconnue qui permet de transmettre un logement en cours de construction à un proche, tout en bénéficiant d’une exonération partielle des droits de mutation.

Contrairement à une donation classique, où les frais peuvent atteindre 20 à 60 % de la valeur du bien, la donation VEFA permet de réduire considérablement cette charge fiscale, à condition de respecter certaines règles.

Qui peut en bénéficier ? Conditions et plafonds 2025

La donation VEFA est réservée aux membres de la famille :

• Vos enfants ou petits-enfants,
• Votre conjoint ou partenaire de PACS.

Conditions à remplir :

* Le logement doit devenir la résidence principale du donataire (votre enfant, par exemple) pendant au moins 5 ans après la livraison.

** La donation doit être faite avant la livraison du logement (pendant la phase de construction).

*** Le montant de la donation ne doit pas dépasser les plafonds légaux :

• 100 000 € par parent et par enfant (renouvelable tous les 15 ans).
• Au-delà, les droits de donation s’appliquent, mais avec une réduction de 75 % si le logement est occupé comme résidence principale.

Combien pouvez-vous économiser grâce à l’exonération ?

Prenons un exemple concret :

• Vous achetez un appartement en VEFA d’une valeur de 300 000 €.
• Vous le donnez à votre enfant avant la livraison.

Avec une donation classique :

• Droits de donation (après abattement de 100 000 €) : environ 40 000 € (selon le barème progressif).

Avec une donation VEFA exonérée :

• Droits de donation réduits à 10 000 € (grâce à l’exonération de 75 %).
• Économie : 30 000 € par rapport à une donation classique !

Étapes clés pour réussir votre donation VEFA

1. Vérifiez que votre promoteur accepte la donation VEFA (certains contrats l’interdisent).
2. Consultez un notaire via SILVERIS pour rédiger l’acte de donation et sécuriser l’opération.
3. Déclarez la donation à l’administration fiscale (formulaire 2735).
4. Respectez l’engagement d’occupation : votre enfant doit vivre dans le logement pendant 5 ans minimum.

Pièges à éviter : ce que les promoteurs ne vous disent pas toujours

/\ Attention aux clauses du contrat de VEFA : certains promoteurs imposent des frais supplémentaires en cas de donation.

/\ Vérifiez les délais : si la donation est faite trop tard (après la livraison), l’exonération ne s’applique plus.

/\ Pensez à l’avenir : si votre enfant ne respecte pas l’engagement d’occupation, l’administration fiscale peut réclamer le paiement des droits de donation en totalité.

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