Quelle plus-value immobilière en meublé ?

Actu [nov.2025] : où en est-on de la taxation des plus-values immobilières en location meublée ?

L'art de souffler le chaud et le froid qui fait le miel des réseaux sociaux ne doit pas nous faire perdre la tête. Le tapage est excessif en balivernes et l'examen des textes officiels s'impose plus que jamais à tout investisseur, c'est-à-dire les textes votés et en vigueur en droit français, dont les références se trouvent données ci-après.

Calcul de la plus-value immobilière en résidence gérée

Pour le calcul de la plus-value immobilière en location meublée non professionnelle (LMNP) dans le cadre d’une résidence gérée, la loi en vigueur depuis le 15 février 2025 a introduit une modification majeure :

Nouvelle règle depuis le 15 février 2025
Les amortissements comptables déduits pendant la période de location meublée non professionnelle doivent désormais être réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la cession du bien. Cela signifie que le prix d’acquisition du bien est diminué du montant des amortissements déjà déduits, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable. Les abattements pour durée de détention restent applicables selon les règles habituelles (exonération progressive après 5, 10, 20 ou 30 ans de détention).

Régime fiscal applicable
Les plus-values réalisées par les loueurs en meublé non professionnels relèvent du régime des plus-values immobilières des particuliers, et non du régime des plus-values professionnelles. Le calcul de la plus-value brute s’effectue donc comme suit :

Prix de cession (net vendeur) – (Prix d’acquisition – Amortissements déduits) = Plus-value brute
Puis application des abattements pour durée de détention

Exonérations possibles
Certaines exonérations peuvent s’appliquer, notamment si le bien a été la résidence principale du cédant ou s’il s’agit de la première cession d’un logement et que le cédant n’est pas propriétaire de sa résidence principale depuis au moins 5 anslegifrance.gouv.fr.

Sources officielles

BOFiP : BOI-RFPI-PVI-10-20
Légifrance : Article 150 U du CGI

Réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value immobilière

Le texte de loi du 15 février 2025 concernant les amortissements en location meublée non professionnelle (LMNP) se trouve dans la loi de finances pour 2025 (n° 2025-127 du 14 février 2025), publiée au Journal officiel le 15 février 2025. La modification principale est la suivante :

Article 111
La loi introduit une nouvelle règle selon laquelle, pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements comptables déduits pendant la période de location meublée non professionnelle doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière. Cela signifie que le prix d’acquisition du bien est diminué du montant des amortissements déjà déduits, ce qui augmente la plus-value imposable.

Pour consulter le texte officiel complet, vous pouvez accéder directement à l’article 111 de la loi de finances pour 2025 sur Légifrance : Lire l’article 111 – LOI n° 2025-127 du 14 février 2025

Exception des résidences gérées

Le texte de loi disposant de l’exception pour les résidences gérées (LMNP) concernant la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value se trouve dans l’article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025.

Extrait clé :

« Le premier alinéa du présent III n’est pas applicable aux biens ou aux droits relatifs à ces biens situés dans : 1° Une résidence mentionnée aux articles L. 631-12 ou L. 631-13 du code de la construction et de l’habitation destinée à l’accueil exclusif des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage, des personnes titulaires d’un contrat de professionnalisation ou d’apprentissage ou des personnes âgées de plus de 65 ans ; 2° Un établissement mentionné aux 6° ou 7° du I de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles, une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l’agrément « qualité » visé à l’article L. 7232-1 du code du travail ou l’ensemble des logements affectés à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées, prévu par les articles L. 444-1 à L. 444-9 du code de l’action sociale et des familles géré par un groupement de coopération sociale ou médico-sociale. »

Interprétation : Cela signifie que les biens situés dans ces résidences gérées (étudiantes, seniors, personnes en situation de handicap, Ehpad, etc.) ne sont pas soumis à la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value lors de leur cession, contrairement aux autres locations meublées non professionnelles.

Pour consulter le texte officiel complet : Lire l’article 84 – LOI n° 2025-127 du 14 février 2025

Conclusion

Avant d'investir, consultez un expert en gestion de patrimoine rompu au LMNP et formé aux évolutions législatives et réglementaires. Il vous confirmera les règles applicables, voire des projets adaptés à votre situation le cas échéant.