Intéressé d'en savoir plus pour investir en immobilier en France, avec finesse ?

Voici un focus sur quatre dispositfs d'actualité :

• Dispositif Jeanbrun 
• LMNP (idéal non-résidents)
• Nue-Propriété (idéal non résidents)
• Donation VEFA

Il n'en reste par moins que d'autres dispositfs plus classiques continuent d'exister comme :

• Déficit foncier
• Malraux
• Monuments historiques

Vous trouverez sur best-patrimoine.fr des programmes dans chaque dispositif.

**1. Dispositif Jeanbrun 2026

Objectif : Dynamiser l’investissement locatif en France via un amortissement fiscal annuel (et non une réduction d’impôt fixe comme le Pinel).

Points clés

• Public cible : Propriétaires bailleurs (neuf ou ancien rénové avec 30 % de travaux minimum).
• Avantages fiscaux :
  • Amortissement fiscal modulé selon les loyers et charges (jusqu’à 5,5 % pour les logements très sociaux, 3,5 % pour les logements intermédiaires).
  • Imputation du déficit foncier sur le revenu global (réduction significative de l’imposition).
  • Pas de zonage restrictif : applicable partout en France.
• Engagement : Location du bien pendant 9 ans.
• Impact : Objectif de 50 000 logements supplémentaires par an.
• Comparaison avec le Pinel : Plus flexible, adapté à la réalité économique des investisseurs.

Pour qui ?

Investisseurs cherchant à optimiser leur fiscalité (impôt sur le revenu + prélèvements sociaux) tout en contribuant à la relance du marché locatif.

**2. LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

Objectif : Générer des revenus nets d’impôts via la location meublée, avec des avantages fiscaux et financiers.

Points clés

• Avantages fiscaux :
  • Déduction des charges d’exploitation (copropriété, taxe foncière) et des amortissements (bien + meubles).
  • Réduction de l’impôt sur le revenu grâce à ces déductions.
• Avantages financiers :
  • Loyer 20 % plus élevé qu’en location nue (fréquence de location plus courte).
  • Récupération de la TVA (20 %) si locataire = exploitant professionnel (bail commercial).
• Conditions :
  • Revenus locatifs annuels < 23 000 € pour exonération de charges sociales.
  • Déclaration en BIC LMNP (régime micro ou réel simplifié).
• Types de biens éligibles :
  • Résidences gérées (senior, étudiante, tourisme, affaire, EHPAD) avec bail commercial (3 à 12 ans).
  • Biens non gérés avec bail meublé classique (12 mois) et respect du décret Duflot (équipement mobilier).

Pour qui ?

Investisseurs souhaitant des revenus complémentaires nets d’impôts et une gestion externalisable.

**3. Investissement en Nue-Propriété (Guide 2025)

Objectif : Optimiser la fiscalité (IFI, succession) et constituer un patrimoine immobilier à moindre coût.

Points clés

• Principe : Achat d’un bien sans usufruit (droit d’usage ou de louer). L’usufruitier (bailleur social, particulier) conserve ces droits pour 15 à 20 ans.
• Avantages fiscaux :
  • IFI réduit : Seule la valeur de la nue-propriété est taxée (décote de 30 à 50 %).
  • Droits de succession réduits : Transmission avec décote jusqu’à -50 %.
  • Pas de revenus fonciers imposables (loyers perçus par l’usufruitier).
• Avantages patrimoniaux :
  • Achat à 30-50 % en dessous du prix du marché.
  • Sécurité juridique (cadre légal strict).
  • Récupération de la pleine propriété à la fin de l’usufruit.
• Risques :
  • Illiquidité (difficile de revendre avant la fin de l’usufruit).
  • Dépendance à l’usufruitier (risque de dégradation du bien).
• Conseil : Privilégier des usufruitiers institutionnels (bailleurs sociaux) pour limiter les risques.

Pour qui ?

Investisseurs cherchant à préparer leur succession, réduire leur IFI, ou diversifier leur patrimoine à long terme.

**4. Donation VEFA (Exonération 2025-2026)

Objectif : Transmettre un logement en construction à ses enfants avec une réduction des droits de donation jusqu’à 75 %.

Points clés

• Conditions :
  • Donataire = membre de la famille (enfants, petits-enfants, conjoint, partenaire de PACS).
  • Logement doit devenir la résidence principale du donataire pendant 5 ans après livraison.
  • Donation faite avant la livraison du logement (phase de construction).
  • Plafond : 100 000 € par parent et par enfant (renouvelable tous les 15 ans).
• Économies :
  • Exonération de 75 % sur les droits de donation si le logement est occupé comme résidence principale.
  • Exemple : Pour un appartement de 300 000 €, économie de 30 000 € par rapport à une donation classique.
• Étapes clés :
  1. Vérifier que le promoteur accepte la donation VEFA.
  2. Consulter un notaire (via SILVERIS) pour rédiger l’acte.
  3. Déclarer la donation à l’administration fiscale (formulaire 2735).
  4. Respecter l’engagement d’occupation de 5 ans.
• Pièges à éviter :
  • Clauses du contrat VEFA (frais supplémentaires possibles).
  • Délais : si la donation est faite après la livraison, l’exonération ne s’applique plus.

Pour qui ?

Parents souhaitant aider leurs enfants à devenir propriétaires tout en optimisant la fiscalité (réduction des droits de donation).

Synthèse comparative

Observation : Ces dispositifs sont tous distribués ou accompagnés par SILVERIS, un réseau de conseillers en gestion de patrimoine. Pour une analyse personnalisée, il est recommandé de les contacter directement.